Công ty TNHH Phú Điền

Trong năm 2011 nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất ngân hàng cao... đã khiến thị trường BĐS mất cân đối cung cầu, thanh khoản cạn kiệt và đến nay chưa có dấu hiệu phục hồi.

Các chủ đầu tư trong thời gian dài không bán được sản phẩm mặc dù đã chấp nhận hạ giá bán, thậm chí lỗ vốn...

Quá sức chịu đựng

Không bán được hàng trong một thời gian dài, trong khi vẫn phải trả các chi phí, lãi vay đã đẩy nhiều doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng phá sản, giải thể. Nhiều doanh nghiệp đã nỗ lực tự cứu mình bằng việc hạ giá bán sản phẩm, tái cơ cấu, cắt giảm chi phí, ngừng hoặc bán bớt dự án, hình thành các liên doanh liên kết...

Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm 2012, nếu đầu ra của thị trường không được khơi thông, con số doanh nghiệp BĐS bị “khai tử” sẽ tăng rất nhanh, bởi họ phải chịu đựng trong một thời gian quá dài và gần như đã “kiệt sức”. Dòng vốn vào thị trường BĐS bị hạn chế đến mức tối đa do chính sách siết chặt tiền tệ và lãi vay quá cao, nên nhiều dự án đang triển khai phải dừng tiến độ, tạm hoãn.

Nhiều doanh nghiệp muốn phát triển các dự án mới khả thi để kích cầu (dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, nhà ở xã hội) lại không thể tiếp cận được nguồn vốn để triển khai.

Mặc dù Chính phủ đã liên tục giảm lãi suất huy động về mức 13%/năm và nay là 12%/năm, nhưng đến nay lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại vẫn ở mức cao 20-24%/năm và chưa có dấu hiệu giảm. Cùng lúc, việc áp dụng cách tính giá đất theo Nghị định 69 càng đẩy chi phí đầu tư ban đầu của các doanh nghiệp lên cao.

Bên cạnh những tác động từ tình hình vĩ mô, thị trường BĐS còn phải chịu một rủi ro rất lớn từ hệ thống pháp lý, các quy định thủ tục chưa thật sự hoàn thiện, chưa chặt chẽ và chưa có sự thống nhất.

Thí dụ, việc quy định giá đất không phù hợp đã làm phát sinh các rắc rối trong quá trình đền bù, giải tỏa; các chính sách tài chính, cách tính tiền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan hiện vẫn chưa được quy định hợp lý, chi phí đất còn khá cao làm tăng chi phí đầu vào của các chủ đầu tư đã kéo theo giá thành sản phẩm tăng; các thủ tục hành chính về quản lý quy hoạch, xây dựng, thiết kế… còn rườm rà, chậm trễ.

Khơi thông từ nhiều phía

Theo tôi, cần triển khai sớm một số giải pháp: Thứ nhất, Nhà nước sàng lọc và lựa chọn những dự án khả thi của chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để mua lại, sau đó bán trả chậm hoặc cho thuê lại đối với các đối tượng thu nhập thấp, nhà ở xã hội, sinh viên, công nhân cho phép chuyển đổi công năng của dự án để cho thuê với giá rẻ.

Thứ hai, có chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất và hỗ trợ vay vốn để khuyến khích các doanh nghiệp BĐS xây dựng dự án nhà ở xã hội, tái định cư.

Căn hộ Cantavil Premier An Phú quận 12 do Tập đoàn Daewon (Hàn Quốc) và Thuduc House làm chủ đầu tư. 

Ban hành văn bản hướng dẫn triển khai xây dựng các loại căn hộ có quy mô nhỏ để tạo điều kiện pháp lý thuận lợi cho các doanh nghiệp trong quá trình xây dựng. Thứ ba, đẩy nhanh việc xây dựng bộ chỉ số đánh giá thị trường BĐS để thu hút nhà đầu tư.

Bên cạnh đó yêu cầu Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh, thành phố kết hợp với các cơ quan có liên quan thường xuyên khảo sát các thông tin về giá, cung cầu, diễn biến tình hình các phân khúc của thị trường, minh bạch hóa thông tin tạo niềm tin cho nhà đầu tư và làm nền tảng giúp thị trường vận hành theo cơ chế tự điều tiết cung cầu.

Vấn đề đặt ra là tình trạng thiếu vốn hiện nay, muốn giải quyết vấn đề này, Chính phủ cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình tái cơ cấu ngân hàng; NHNN cần đưa ra lộ trình tái cơ cấu hệ thống cụ thể để có biện pháp hạ lãi suất cho vay về mức hợp lý, hoặc có chính sách hỗ trợ một phần lãi vay mà các doanh nghiệp BĐS đang gánh chịu, hoặc không nên áp trần lãi suất huy động mà cần áp trần lãi suất cho vay, thu hẹp biên độ chênh lệch giữa lãi suất huy động và lãi suất cho vay của các ngân hàng…

Bởi lẽ hệ thống tiền tệ ổn định, lãi suất cho vay hợp lý mới tháo gỡ được áp lực vốn cho thị trường BĐS. Cùng với việc van tín dụng BĐS đã được mở, Nhà nước cần thành lập một quỹ đặc biệt có đủ vốn phối hợp với các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư đang gặp khó khăn về vốn để có những giải pháp tái cơ cấu nợ thông qua việc liên kết ba bên, từ đó có thể khoanh nợ, giãn nợ, đầu tư thêm vốn để hoàn thành các công trình còn dở dang, tránh lãng phí của cải xã hội và thiệt hại về tài sản cho nhà đầu tư.

Từ đó tạo thêm kênh cấp vốn cho thị trường BĐS bằng cách đưa vào thí điểm các mô hình về quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm; đa dạng hóa các công cụ tài chính trên thị trường vốn và thị trường chứng khoán. Đặc biệt đẩy mạnh tái cấu trúc thị trường BĐS, khuyến khích các doanh nghiệp hợp nhất, sáp nhập, liên kết để cùng hỗ trợ và củng cố nguồn lực tài chính trong giai đoạn khó khăn.

Hiện nay, nguồn vốn ngoại đóng vai trò không nhỏ trong việc tạo nguồn lực và giúp thị trường khôi phục. Do đó Chính phủ, các bộ ngành, tổ chức có liên quan cần đẩy mạnh khuyến khích thu hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS, trong đó các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản đang rất quan tâm tìm kiếm cơ hội để trở thành các cổ đông, đối tác liên doanh, liên kết với các công ty BĐS Việt Nam. Ngoài ra cần có cơ chế thoáng, tạo điều kiện gia tăng lượng kiều hối cho thị trường BĐS.

TS. Lê Chí Hiếu

(Theo ĐTTC)