Làm gì để bong bóng nhà đất không nổ?
Trên TTCK, do hội chứng đám đông, mọi tầng lớp nhân dân lao vào chơi CK. Người ta “ăn CK, ngủ CK”, bỏ cả công sở, việc nhà để chơi CK. Cung, cầu và giá CK trên thị trường đều tăng “ảo”.
Cần xem lại vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Ảnh minh họa
Một quả bong bóng xuất hiện: Bong bóng CK. Bong bóng CK đã có ở nước ta và đã... xì hơi, hay còn gọi là “đã vỡ”. Tương tự như vậy là thị trường BĐS.
Những năm trước, các DN kinh doanh BĐS được thành lập nhiều như “nấm sau mưa”. Các dự án BĐS ồ ạt khởi công. Đội quân môi giới BĐS gia tăng nhanh chóng, góp phần đẩy giá BĐS trên thị trường tăng lên nhiều lần so với giá trị thực của nó. Bong bóng BĐS đã xuất hiện. Tuy nhiên, bong bóng BĐS lại không xì hơi, không vỡ ngay tức thì như bong bóng CK.
Một nguồn tin đáng tin cậy cho biết, thị trường BĐS Hà Nội và TPHCM hiện có hơn 60.000 căn hộ tồn kho, dự báo năm 2013 con số này có thể lên tới 100.000 căn. Số hàng tồn kho này như liều thuốc nổ có thể hủy diệt nhiều DN BĐS trên thị trường. Bởi, khối hàng này bắt đầu bộc lộ nhiều nguy hiểm khi chủ đầu tư đã kiệt sức để duy trì. Hơn nữa, do đầu tư chủ yếu bằng vốn vay ngân hàng, nên cứ một ngày trôi qua, mỗi dự án mất số tiền tương đương một căn hộ để trả lãi vay!
Quả bong bóng BĐS chưa phát nổ mà vẫn treo lơ lửng trên đầu các DN kinh doanh BĐS. Nó sẽ không phát nổ nếu có đồng thời các điều kiện: Các DN kinh doanh BĐS hạ giá bán xuống tới giá trị thực của tài sản; các ngân hàng “mở hầu bao” cho các DN kinh doanh BĐS vay để hoàn thiện sản phẩm của mình trước khi chào bán (việc bán nhà trên giấy đến nay là không khả thi do lòng tin của người mua vào kinh doanh BĐS đã xuống tới đáy); các ngân hàng cũng sẵn sàng cho người mua vay tiền, trả góp để mua nhà.
Việc đồng thời tạo ra ba điều kiện nêu trên không đơn giản. Hơn nữa, các ngân hàng có “mở hầu bao” cho vay hay không còn phụ thuộc rất lớn vào sự biến động của kinh tế vĩ mô trong thời gian tới. Trong khi đó, nhiều chuyên gia kinh tế đã thống nhất nhận định, kinh tế Việt Nam sẽ còn gặp khó khăn tới hết năm 2013. Điều đó có nghĩa là, quả bong bóng BĐS... sẽ nổ trong tương lai gần.
Điều gì sẽ xảy ra khi quả bong bóng BĐS phát nổ? Trước hết, sẽ có hàng loạt DN kinh doanh BĐS tuyên bố phá sản. Theo đó, do vốn đầu tư của các dự án kinh doanh BĐS phần lớn là vốn vay ngân hàng nên sẽ có không ít ngân hàng bị mất vốn hoặc phải ôm một khối tài sản thế chấp đang còn là những sản phẩm dở dang cùng với sự phá sản của các DN kinh doanh BĐS.
Không loại trừ sẽ có những vụ án được khởi tố điều tra vì có những khoản vay mang tên “kinh doanh BĐS”, tiền vay đã giải ngân, đã “đầu tư” hết nhưng sản phẩm - những tài sản hình thành trong tương lai, được dùng để thế chấp cho khoản vay - lại chưa thấy ở đâu!
Nhà nước có thể thực thi những biện pháp để giải cứu thị trường BĐS? Với tiềm lực của nền kinh tế hiện nay, điều đó khó có thể xảy ra. Hơn nữa, hàng tồn kho của các DN sản xuất khác như sắt, thép, ximăng, thiết bị nội thất... cũng còn rất lớn và đang phải được ưu tiên giải cứu.
Điều đó cũng có nghĩa là, khi quả bong bóng BĐS phát nổ, sẽ có sự ra đi của không ít DN. Đó là hậu quả của sự phát triển quá nóng và cũng là quy luật khắc nghiệt của kinh tế thị trường.
Luật gia Vũ Xuân Tiền
* Bài viết thể hiện góc nhìn riêng của tác giả