Đã có lời giải bài toán về vốn
Tại hội thảo “Tìm vốn cho BĐS” do Tập đoàn FLC vừa tổ chức, các chuyên gia đã có nhiều ý kiến gợi mở hướng đi tìm vốn cho DN BĐS…
Hầu hết giới trong nghề cho rằng, việc tín dụng bị thắt chặt là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng ảm đạm của thị trường BĐS hiện nay. Tuy nhiên, có không ít ý kiến cho rằng, lý do đó là có song không phải là quyết định, bởi bằng chứng là người có nhu cầu tìm mua nhà để ở vẫn rất lớn, tức lượng tiền trong dân sẵn sang đổ vào BĐS cũng không hề nhỏ. Đặc biệt tại thị trường Hà Nội, khi mà tín dụng BĐS chưa bằng một nửa TP.HCM, thì nhận định trên lại càng có cơ sở. Vấn đề còn lại là làm sao huy động được dòng tiền nhỏ lẻ nhưng lại rất tiềm năng đó?
Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, dù đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau, song vốn vẫn là vấn đề “nóng” và nan giải nhất hiện nay của các chủ đầu tư lẫn giới đầu cơ BĐS. Ngay cả khi lãi suất đã giảm chút ít, có vẻ chính sách tiền tệ đang tốt hơn cho thị trường, nhưng khả năng dòng vốn đổ vào BĐS lại là chuyện khác. Bởi lẽ, theo ông, ngay cả khi chiếc van tín dụng đã được mở (có hạn), song với mức lãi suất gửi khoảng 13%, lãi suất vay khoảng 20% như hiện nay vẫn là một thách thức lớn đối với bất kỳ một nhà đầu tư BĐS nào. Chỉ có những trường hợp khó khăn quá mới dám vay với mức lãi suất đó.
Trong khi đó, ở phía ngân hàng, gần đây nguồn vốn trung và dài hạn vẫn là vấn đề nan giải, chủ yếu vẫn là vốn ngắn hạn. Chính vì vậy, theo GS Đặng Hùng Võ, khi mà DN BĐS được cho là “dựa dẫm” quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng thì đây chính là thời điểm thị trường BĐS thể hiện rõ nhất khuyết tật vốn có của nó.
Tuy nhiên, theo chuyên gia này, trên thực tế áp lực về vốn hiện nay chủ yếu lại tập trung ở giới đầu cơ, khi khảo sát cho thấy, có đến 60% vốn cho thị trường là đến từ lực lượng này, thậm chí tại thị trường Hà Nội lên tới 80%. Do vậy, khi thị trường khó khăn, dù giá công bố từ chủ đầu tư không giảm nhiều, thì giá chào bán thứ cấp lại giảm mạnh, một vài dự án lên tới 30 - 40%, do giới đầu cơ không “chịu được nhiệt” về áp lực vốn.
Ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch HĐQT FLC Group cho rằng, việc giá BĐS ở Việt Nam tăng nhanh những năm gần đây và đứng ở mức cao so mặt bằng thu nhập của người dân là bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến lãi suất vay, giá nguyên vật liệu, dich vụ xây dựng, thuế, phí… tăng cao. Bên cạnh đó, tình trạng thiếu minh bạch và không được kiểm soát tốt của thị trường BĐS khiến tình trạng đầu cơ, thao túng, làm giá nhà đất diễn ra phổ biến. Nhà, đất dự án bị đẩy qua nhiều kênh phân phối, mua bán lòng vòng trước khi đến tay khách hàng có nhu cầu khiến giá cả cũng bị đội lên. Những lý do đó khiến cho trong bối cảnh hiện nay, một bộ phận không nhỏ người dân vẫn do dự, chưa chịu mở túi tiền của mình mua nhà để ở hay đầu tư, từ đó khiến dòng vốn cho BĐS bị ảnh hưởng không nhỏ.
Tuy nhiên, với quan điểm của mình, TS Nguyễn Thị Mùi, nguyên thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia lại cho rằng, bài toán vốn cho BĐS hiện nay tuy khó, nhưng không có nghĩa là không giải được. Theo bà, vốn cho BĐS hiện nay được xác định đến từ 4 nguồn chính: Ngân hàng, trong dân, kiều hối và FDI, trong đó vốn từ ngân hàng và dân được cho là những nguồn chính yếu. Trong khi đó, dù chưa có thống kê chính xác nhưng nhìn chung, phần lớn các DN BĐS có năng lực tài chính thấp. Do vậy, để giải bài toán vốn, theo bà Mùi, cần phải gỡ được những ách tắc từ chính các ngân hàng và bản thân các DN, chủ đầu tư BĐS. Lượng tiền mặt mà dân đang nắm giữ hiện không hề nhỏ, nhu cầu mua nhà của họ cũng chưa phải là giảm đi. Để thị trường lâm cảnh đóng băng như hiện nay, ngoài yếu tố thắt tín dụng, còn có nguyên nhân không nhỏ là người dân vẫn chưa có niềm tin vào một thị trường vốn đã mang lại bao điều tiếng về sự thiếu minh bạch, nhạy cảm và ẩn chứa đầy rủi ro.
Tuy nhiên, với tư cách là người đang trực tiếp công tác trong ngành ngân hàng, TS Nguyễn Thị Mùi đã “bật mí” một lời giải về vốn đáng chú ý, đó là chỉ cần các ngân hàng thương mại tiết giảm chi phí thì lãi suất sẽ giảm ngay. Bởi lẽ, nếu lãi suất (gửi) của ngân hàng giảm xuống, nhà đầu tư có tiền sẽ phải tính toán, cân nhắc lại kênh đầu tư của mình. Nếu gửi tiền vào ngân hàng, đầu tư chứng khoán… không có lợi nhuận cao, họ sẽ chuyển sang BĐS. Khi đó, thị trường BĐS ngay lập tức sẽ phản ứng theo chiều tích cực.
Các chuyên gia khuyến nghị, nhà nước cần nhanh chóng xây dựng được cơ chế, chính sách cho thị trường, vừa quản lý, giám sát vừa tạo điều kiện cho thị trường hoạt động thuận lợi theo hướng sàng lọc, loại bỏ các DN có năng lực yếu kém. Đặc biệt, các cơ quan quản lý phải đẩy mạnh hơn nữa việc cung cấp thông tin cho người mua. Nếu thông tin trên thị trường BĐS vẫn ở tình trạng “tù mù” thì lòng tin của người dân không những cải thiện mà sẽ giảm đi.
Hưng Thịnh