Công ty TNHH Phú Điền

Hỏi: Hiện tại tôi có mảnh đất với diện tích rất lớn, tôi muốn phân chia diện tích đất này thành nhiều mảnh nhỏ để thuận tiện trong việc sử dụng cũng như tặng cho những người con của tôi và việc chuyển nhượng.

Xin quý báo cho tôi hỏi tại Tp.HCM việc tách thửa có cần đảm bảo về diện tích tối thiểu hoặc tối đa là bao nhiêu không? Nếu có thì pháp luật hiện hành quy định như thế nào? Cần những điều kiện gì? Phạm Hoàng Thu, Quận 2, Tp.HCM

Trả lời:

Do bạn không nêu cụ thể diện tích mảnh đất trên là bao nhiêu, ở vị trí nào trong các quận, huyện của thành phố, và có nằm trong khu vực quy hoạch hay không nên không thể trả lời cụ thể và chi tiết cho trường hợp của bạn được. Tuy nhiên theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25.2.2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, xin trả lời câu hỏi của bạn trong nhiều trường hợp để bạn tham khảo áp dụng cho trường hợp cụ thể của bạn.

1. Nếu mảnh đất mà bạn đang đứng tên là đất nông nghiệp:

Thửa đất trên sẽ không được tách thửa trong trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc huỷ bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2 và không được thay đổi mục đích sử dụng đất. Trường hợp mảnh đất trên thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố:

– Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp;

– Nếu tách thửa để sử dụng đất phi nông nghiệp, phải thực hiện theo đúng quy hoạch. Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở, thì: Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật; nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000 – 2.000m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của UBND quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa; Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật.

2. Nếu thửa đất mà bạn đang đứng tên là đất ở:

Thửa đất này không được phép tách thửa trong các trường hợp như: khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn; các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt; đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh; trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố.

Bên cạnh đó, ngoài những trường hợp nêu trên để được phép tách thửa, mảnh đất của bạn phải đảm bảo phù hợp quy hoạch, đồng thời thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có diện tích tối thiểu sau khi trừ lộ giới, cụ thể như sau:

Nếu thửa đất của bạn toạ lạc tại một trong các địa điểm như quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, trường hợp đối với đất ở chưa có nhà phải có diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m; đối với đất có nhà hiện hữu phải có diện tích tối thiểu 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m.

Nếu thửa đất của bạn toạ lạc tại một trong các địa điểm như quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị hoá, trường hợp đối với đất ở chưa có nhà phải có diện tích tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m; đối với đất có nhà hiện hữu phải có diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Nếu thửa đất của bạn toạ lạc tại một trong các địa điểm như huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ các thị trấn, các huyện và khu vực thuộc huyện được quy hoạch đô thị hoá, trường hợp đối với đất ở chưa có nhà phải có diện tích tối thiểu 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m; đối với đất có nhà hiện hữu phải có diện tích tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

LS Nguyễn Văn Hậu

(Theo SGTT)