4 vấn đề lớn cần giải quyết khi sửa Luật Đất đai
Giải tỏa, thu hồi đất tại một khu dân cư ở TPHCM. Đã đến lúc cần xóa bỏ cơ chế “thu hồi đất” bằng
cơ chế trưng mua được hầu hết các nước trên thế giới áp dụng. Ảnh: Tuệ Doanh.
Luật Đất đai sửa đổi cần giải quyết được bốn vấn đề lớn liên quan đến đất đai hiện nay.
Thứ nhất, tại sao phần lớn những khiếu kiện đông người, dai dẳng lại là về đất đai? Thứ hai, tại sao đất đai chưa trở thành nguồn lực lớn để phát triển đất nước, ổn định về mặt chính trị, kinh tế - xã hội? Thứ ba, giải quyết vấn đề tài chính đất đai như thế nào? Thứ tư, làm thế nào kéo giảm mặt bằng giá bất động sản, mặt bằng giá đất?
Vấn đề hết sức quan trọng trong sửa đổi Luật Đất đai lần này là phải điều chỉnh chính sách, cơ chế để xử lý nguồn gốc khiếu kiện đông người trong lĩnh vực đất đai. Nguyên nhân của thực trạng này là do một số chính sách, cơ chế vận hành liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, tạm cư thiếu công khai minh bạch, không công bằng và không bảo đảm được mục tiêu người có đất đưa vào dự án phải có chỗ ở tốt hơn nơi cũ (cương quyết bỏ khái niệm bằng nơi cũ), tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất hòa nhập được với nơi ở mới, có công ăn việc làm ổn định nhờ việc giải quyết tốt bài toán đào tạo, tái đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp.
Đồng thời có cơ chế khả thi để người bị thu hồi đất có thể tham gia đầu tư trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, thông qua việc triển khai thực hiện các dự án. Mặt khác, chúng ta chưa giải quyết được bài toán tái phân phối giá trị sử dụng đất gia tăng do chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đặc biệt là sau khi được Nhà nước đầu tư kết nối hệ thống hạ tầng, trước hết là giao thông, điện, nước... Phần nào giá trị gia tăng đó phải được điều tiết vào ngân sách nhà nước để tái phục vụ xã hội và phần nào nhà đầu tư được hưởng, phần nào người có đất được hưởng và phần nào cư dân tương lai tại đó được hưởng.
"Chúng ta chưa giải quyết được bài toán tái phân phối giá trị sử dụng đất gia tăng do chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt" Ông Lê Hoàng Châu
Về tài chính đất đai, phải thấy rằng đất đai là hữu hạn nhưng việc giữ gìn, khai thác và tạo thêm giá trị sử dụng gia tăng cho đất đai thì không có hạn theo đà phát triển của khoa học, kỹ thuật hiện đại. Chính vì thế, phải có chiến lược phát triển quỹ đất của từng loại đất theo quy hoạch để sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách tiết kiệm và hiệu quả. Đồng thời, có dành quỹ đất dự trữ hợp lý để phục vụ nhu cầu phát triển đất nước và các thế hệ trong tương lai.
Cần hết sức coi trọng quỹ đất lúa, quỹ đất đô thị và quỹ đất phát triển công nghiệp... Phải có chính sách cơ chế phù hợp để tạo lập và phát triển các quỹ đất này. Trong đó, đặc biệt coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất đai và có sự phối hợp, kết hợp đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành khác, trước hết là quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch công nghiệp...
Hiện nay, đất đai chưa thực sự trở thành một trong những nguồn lực chính để phát triển đất nước, thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai còn lãng phí, hạn chế trong quy hoạch sử dụng đất và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất tự phát còn phổ biến, chưa phát huy được vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất của các tỉnh, thành phố theo luật định để tạo nguồn vốn phát triển kinh tế xã hội của các địa phương.
Luật hiện hành quy định giá đất phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn thì điều chỉnh cho phù hợp. Trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lại nêu ra khái niệm giá đất phải phù hợp với giá thị trường là có định tính mà không có định lượng nên đi tìm giá này chẳng khác gì tìm... lá diêu bông. Ngoài ra, theo luật, việc UBND cấp tỉnh công bố bảng giá đất hàng năm làm chính quyền địa phương dù tốn rất nhiều công sức nhưng cũng không thể nào đáp ứng được hai tiêu chí là “giá phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường” đồng thời lại bị khống chế bởi “khung giá vùng” của Chính phủ.
Sự mâu thuẫn trên khiến cơ quan chức năng khó áp dụng và cũng là một nguyên nhân của khiếu kiện đông người. Vì thế, dự thảo luật sửa đổi cần giao hoàn toàn thẩm quyền xác định, ban hành bảng giá đất cho chính quyền các tỉnh thành, phải áp dụng cho tất cả các mục đích có thu ngân sách và phải có giá trị năm năm để các nhà đầu tư có cơ sở lập quy hoạch và cũng là cơ sở tính toán tiền sử dụng đất mà mình phải nộp. Chính phủ chỉ cần chủ trì xử lý chênh lệch giá đất giáp ranh các tỉnh, nhất là các tỉnh giáp thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM...
Khái niệm “tiền sử dụng đất” cũng không phù hợp pháp luật, cần phải chuyển thành một sắc thuế, đưa vào trong luật thuế gọi là “thuế đánh trên giá trị sử dụng đất gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đô thị” có thuế suất xác định 10%, hoặc 15%, 20% trên bảng giá đất để chấm dứt cơ chế xin - cho như hiện nay và góp phần làm giảm mặt bằng giá bất động sản đang quá cao so với các nước trong khu vực.
Theo Thời báo kinh tế Sài Gòn