Công ty TNHH Phú Điền

Theo TS Châu Thị Thu Nga, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều bất cập đặc biệt vốn, cơ cấu hàng hóa cho thị trường...

Vốn cần nhiều nhưng thiếu

Theo phân tích của TS Châu Thị Thu Nga, hiện nay nhu cầu về vốn lớn nhưng nguồn vốn cho thị trường bất động sản lại đang phải đối mặt với nhiều khó khăn và chính sách tín dụng mất cân đối.

Kinh tế khó khăn, tăng trưởng tín dụng chậm và công cụ thanh toán vẫn bị kiểm soát chặt chẽ, đầu tư nước ngoài giảm sẽ khiến khả năng thanh toán của bất động sản trở ngại. Để thị trường có thể phát triển bền vững cần có giải pháp tổng thể, cân đối, tháo gỡ khó khăn về vốn.

Trong đó, với chủ đầu tư việc thắt chặt tín dụng là một trở ngại lớn gây ảnh hưởng đến khả năng phục hồi của thị trường. Khi thiếu nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, nhu cầu vay vốn để đầu tư bị cản trở, đầu ra tắc nghẽn, sản phẩm không tiêu thụ được khiến thị trường bất động sản vốn đã trầm lắng nay lại càng khó khăn.

Nếu việc thực hiện nghị quyết 11/NQ-CP và các chính sách về kiểm soát tín dụng của Ngân hàng nhà nước công bố gần đây được triển khai một cách nghiêm túc thì giai đoạn cuối năm các Ngân hàng sẽ phải gia tăng siết nợ để thu hồi vốn của doanh nghiệp BĐS. Trong khi đó, tình hình kinh tế rơi vào suy thoái, nguồn vốn cho thị trường khó khăn. Mặc dù tín dụng đã bộc lộ nhiều khía cạnh hạn chế, lãi suất cao thay đổi thất thường chủ yếu là vốn ngắn hạn. Các công cụ tài chính có tính lâu dài như quỹ đầu tư, hình thức mua nhà trả góp có sự hỗ trợ từ ngân hàng chưa được chú trọng.

Về phía người mua, việc lãi suất vay tín dụng ngân hàng quá cao làm cho người đi vay gặp nhiều khó khăn trong việc trả lãi và nợ gốc do đó vay Ngân hàng để mua nhà không còn là sự lựa chọn hấp dẫn của người mua, dẫn tới cầu trên thị trường giảm sút mạnh. Mặc dù BĐS vẫn là kênh đầu tư ưa thích nhưng chính sách tín dụng chưa đấp ứng được nhu cầu của các người dân. Điều này không giải quyết đực bài toán tiêu thụ sản phẩm để thu hồi vốn… Nếu nguồn vốn tín dụng đến với tay người cho nhu cầu mua nhà ở với lãi suất khơi thông được cầu cho thị trường đồng thời giải quyết được bài toán vè vốn đầu tư cho chủ đầu tư. Vấn đề đặt ra là cần có cơ chế kiểm soát vốn vay đúng mục đích và thiết lập được mối quan hệ khăng khít 3 bên Ngân hàng, người mua và chủ đầu tư.

Cung tăng, giao dịch giảm

Mặc dù bất động sản đã trải qua thời gian điều chỉnh tương đối dài, nhu cầu mua nhà và giá cả sụt giảm, tuy nhiên nguồn cung hàng hóa cho thị trường lại tăng lên đáng kể. Có hai yếu tố tác động quan trọng đến sự dồi dào của nguồn cung hàng hóa hiện nay: Phần lớn nguồn cung nhà ở trên thị trường hiện nay nằm trong các dự án hoặc đã huy động vốn từ khách hàng để thực hiện dự án. Vì vậy, bắt buộc triển khai dự án. Mặt khác, do nhu cầu thị trường sụt giảm, dẫn đến nhà ở trong các dự án đã triển khai bị tồn đọng, cộng với số lượng nhà ở được bổ sung từ trong các dự án đã triển khai bị tồn đọng, cọng với số lượng nhà ở được bổ sung từ các dự án mới khiến cho nguồn cung hàng hóa của thị trường hiện nay đang dồi dào.

Tác động tích cực đối với thị trường từ sự dồi dào của nguồn cung thể hiện ở việc khách hàng có nhiều sự lựa chọn, giá cả nhà ở được điều chỉnh phù hợp hơn thị trường trở nên minh bạch hơn vì có nhiều hàng hóa là nhà ở có sẵn, tình trạng mua bán nhà trên giấy không còn được nhiều người mua chấp nhận.

Tuy nhiên, đối với các chủ đầu tư do nhà ở chậm tiêu thụ đã tạo sức ép lớn trong việc thu hồi vốn đầu tư, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh. Việc tìm ra được giải pháp để tiêu thụ sản phẩm của dự án là một bài toán khó khăn. Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, vừa để sử dụng như hàng hóa tiêu dùng, nhưng đồng thời là một loạt tài sản có giá trị lớn, là vốn, là sản phẩm để đầu tư của tất cả mọi người, giảm giá bán nhà không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt trong kinh doanh vì làm ảnh hưởng tới lợi ích của người mua trước và làm mất niềm tin của khách hàng vào giá cả nhà ở.

Trong nhiều trường hợp, điều này lại có tác động tiêu cực tới thị trường khiến cho sức mua bị giảm mạnh. Để giải quyết được bài toán này, đồi hỏi phải có sự thay đổi về phương thức mua bán nhà ở và cơ chế hợp tác giữa chủ đầu tư, người mua và các tổ chức tín dụng để tháo gỡ vướng mắc lâu nay vấn đề nguồn tiền hỗ trợ mua nhà ở, hình thức mua bán nhà và thời gian thanh trả mua nhà. Có thể trong thời gian tới với sự tham gia của các tổ chức tài chính, hình thức thuê mua, mua nhà trả góp dài hạn sẽ được chủ đầu tư nghiên cứu áp dụng.

Theo Huy Nam

VnMedia