Công ty TNHH Phú Điền

Sự không rõ ràng về quyền sở hữu đất đã dẫn đến nhiều tranh chấp không đáng có. Ảnh: Đức Thanh

Nghiên cứu, cân nhắc việc mở rộng quyền sở hữu đất đai trong tiến trình sửa đổi Luật Đất đai 2003 được coi là chìa khóa tháo gỡ hàng loạt bất cập hiện nay.

Sự không rõ ràng trong quyền sở hữu đất đai theo các quy định hiện hành là nguyên nhân dẫn đến nhiều vụ tranh chấp trong lĩnh vực này. Ngay trong các văn bản pháp luật hiện hành đã thể hiện sự không đồng nhất trong việc xác định quyền sở hữu đất đai. Nếu như Điều 17 của Hiến pháp năm 1992 quy định “đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai trên toàn lãnh thổ”, thì Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định đất đai là một trong những loại tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Tuy vậy, Điều 5, Luật Đất đai lại quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.

TS. Trần Quang Huy, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai (Đại học Luật Hà Nội) phân tích, “sở hữu toàn dân về đất đai” theo như quy định trong Hiến pháp 1992 là một khái niệm hết sức trừu tượng, bởi trên thực tế, không có chủ thể thực nào gọi là toàn dân cả. Nếu mổ xẻ ra, thì “toàn dân” là “vô chủ”. Không những thế, do tình trạng “vô chủ”, không có ý nghĩa về mặt pháp lý đó, lại được hỗ trợ bởi quyền lực từ chính quyền, cơ quan quản lý, nên đã góp phần giúp các nhóm tư nhân lạm dụng quỹ đất, trục lợi.

Cả lý luận và thực tiễn hiện nay đang đòi hỏi đa dạng hóa về sở hữu đất đai, trong đó có sở hữu tư nhân về đất đai. Nếu không thừa nhận vấn đề căn bản đó, thì dù sửa luật cũng không khắc phục được những bất cập.

Ông Đỗ Trọng Hải, Chủ tịch HĐQT Công ty Luật Bizlink chỉ rõ, nếu coi đất đai là sở hữu tư nhân, thì có thể giải quyết được nhiều vướng mắc liên quan đến việc sử dụng đất hiện nay. Cụ thể, theo quy định hiện nay, người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Điều này đã dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng “chui” theo nhiều hình thức khác nhau, như hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư... Người sử dụng đất hợp pháp thực chất không còn sử dụng đất nữa, mà chuyển cho những người tham gia hợp tác kinh doanh với mình.

Việc làm này khiến công tác quản lý đất đai phức tạp hơn, làm thất thu thuế cho Nhà nước, khi người sử dụng đất tự chuyển giao quyền sử dụng đất cho các đối tác của họ. Do vậy, nếu công nhận sở hữu tư nhân về đất đai, tức là cho phép các chủ thể sử dụng đất được chuyển nhượng đất cho người có nhu cầu, thì sẽ tránh được tình trạng trốn thuế, đồng thời, việc quản lý sử dụng đất cũng sẽ minh bạch hơn.

Điển hình của tình trạng này là việc chuyển đổi từ đất thổ canh sang thổ cư. Một sào đất nông nghiệp có giá 80 - 120 triệu đồng, nhưng chỉ cần một chữ ký để chuyển thành đất thổ cư thì giá trị sẽ tăng lên khoảng 1 tỷ đồng. Đáng nói là, khoản chênh lệch cả trăm lần này gần như Nhà nước không kiểm soát được.

Chính thực tế đó đã làm gia tăng những vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai, những vụ tham ô tham nhũng, những vụ thu hồi đất gây bức xúc trong dư luận thời gian qua.

Theo TS. Lê Cao Đoàn (Viện Kinh tế Việt Nam), tư hữu hay công hữu về đất đai đều không quan trọng, mà quan trọng là hình thức sở hữu đó phải đem lại hiệu quả cao nhất với chi phí thấp nhất cho người dân. Đồng thời, hình thức sở hữu đó phải tạo ra được cơ sở để giải quyết mọi tranh chấp khi có mâu thuẫn xảy ra. Thế nhưng, đáng tiếc là, Luật Đất đai 2003 chưa đáp ứng được điều này, dẫn đến những bất cập không đáng có.

Về bản chất, bất động sản không thể tách rời nhà và đất. Thế nhưng, hiện nay, quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước, trong khi quyền sở hữu nhà lại thuộc cá nhân. Chính sự không thống nhất này đã dẫn tới nhiều mâu thuẫn lợi ích giữa cá nhân và tập thể trong các chính sách về đất đai, bất động sản.

Theo nhận xét của GS-TSKH Đặng Hùng Võ, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hiện nay đã không còn nguyên nghĩa là chế độ công hữu về đất đai. Tức là, về bản chất, sở hữu toàn dân về đất đai không còn nữa. Ngoài quyền sử dụng ghi trên sổ đỏ, Nhà nước đã trao hầu hết các quyền định đoạt tài sản cho người sử dụng đất, như quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn.

Theo ông Võ, đã đến lúc, cần nhìn thẳng vào thực chất quan hệ đất đai ở Việt Nam. Cần chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai, bên cạnh sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể. Như vậy sẽ phù hợp hơn với nhu cầu phát triển của thực tế, làm giảm tham nhũng trong bộ máy quản lý đất đai.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nên trao quyền sở hữu tư nhân về đất đai đối với tất cả các loại đất mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng hiện nay: đất ở, đất chuyên dùng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất. Tuy nhiên, sở hữu tư nhân về đất đai là sở hữu có hạn chế quyền định đoạt. Theo đó, Nhà nước có quyền định đoạt về mục đích sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh.

Việc đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai không phải là vấn đề có thể làm ngay một sớm, một chiều, mà đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ lưỡng, thận trọng và có lộ trình, bởi nó sẽ liên quan đến đời sống của hàng chục triệu người dân, liên quan đến sự ổn định kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam. Rõ ràng, việc xác định một hình thức sở hữu phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội là vấn đề vô cùng cấp thiết hiện nay.