Bị chủ đầu tư bắt chẹt khi mua đất nền
Một số khách hàng mua đất nền dự án đã bị nhà đầu tư bắt chẹt bằng nhiều cách.
Đầu tháng 8 - 2011, anh Nguyễn Đức, ngụ ở Q. Bình Thạnh, TP.HCM, đã cầm đơn đến gặp chủ đầu tư của một dự án khu dân cư tại Q.2 để xin hoãn thời hạn xây nhà. Anh đã mua mảnh đất hơn 100m2 trong dự án này.
Được biết, đây là lần thứ ba anh "vác" đơn đến năn nỉ chủ đầu tư. Anh trình bày với chúng tôi: "Lúc đầu, tôi dự định mua để bán lại nhưng chưa thấy có lời đáng kể. Bây giờ, tôi tính giữ đất lại để xây nhà. Thế nhưng để xây theo đúng thiết kế chung của dự án, số tiền dự kiến lên tới hơn hai tỷ đồng. Tôi chưa biết xoay xở sao cho đủ tiền nên đành phải đi năn nỉ chủ đầu tư".
Khi khách hàng bị bắt chẹt
Trước đó, đầu năm 2009, nhiều người mua đất nền thuộc dự án Nam Sài Gòn của Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại địa ốc Him Lam cũng một phen lao đao.
Đó là khi họ nhận được "tối hậu thư" của chủ đầu tư về việc sẽ thanh lý hợp đồng, hoàn trả lại phần vốn góp nếu khách hàng không xây nhà theo đúng cam kết. Nhiều khách hàng đã phải chấp nhập trả đất và chịu lỗ. Nguyên nhân là do họ không có đủ tiền để xây nhà.
Ngoài ra, thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư dự án khu dân cư yêu cầu một khu đất chỉ được sang nhượng không quá ba hoặc bốn lần. Khách hàng cuối cùng trong chuỗi sang nhượng này phải cam kết xây nhà chứ không được chuyển nhượng. Dù khách hàng muốn, chủ đầu tư cũng không thực hiện thủ tục giấy tờ.
Trong một số trường hợp, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng muốn được chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải cam kết xây nhà trong vòng 3 - 6 tháng. Để đảm bảo cho cam kết này được thực hiện, chủ đầu tư giữ lại phụ lục hợp đồng, chờ đến khi người mua mới triển khai xây dựng nhà. Lúc này, chủ đầu tư mới hoàn tất các thủ tục pháp lý.
Bàn về những bất cập khi mua đất nền dự án, một số chuyên gia trong lĩnh vực này cho biết, với những dự án bị hạn chế chuyển nhượng, tính thanh khoản sẽ giảm vì không phải ai cũng có kế hoạch mua đất nền để xây nhà.
Hơn nữa, thời hạn triển khai xây nhà cũng rất ngắn, người ít vốn khó có thể kiếm ngay vài tỷ đồng để đáp ứng yêu cầu xây dựng theo thiết kế chung của dự án.
Lý giải về "tối hậu thư"
Theo giải thích của các chủ đầu tư, việc đưa ra "tối hậu thư" được căn cứ vào những cam kết đã được chủ đầu tư thỏa thuận với khách hàng khi thực hiện hợp đồng ban đầu. Trong đó, chủ đầu tư có đưa ra thời hạn người mua đất phải tiến hành xây nhà.
Ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Á Châu, nhận định: "Đây là một trong những biệp pháp nhằm hạn chế tình trạng những nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại, tạo ra mặt bằng giá ảo trên thị trường. Hơn nữa, việc khách hàng xây dựng nhà ở sẽ giúp cho bộ mặt đô thị tại khu dân cư sớm hình thành, chứ không nham nhở như hầu hết các khu dân cư hiện nay".
Theo quy định, khi tất cả những nền đất trong khu dân cư hoàn tất việc xây dựng thô, chủ đầu tư mới có thể hoàn tất giấy tờ và chuyển giao lại cho địa phương quản lý. Tuy nhiên, tình trạng mua bán, sang tay của khách hàng tại hầu hết các khu dân cư thời gian qua có một phần lỗi rất lớn của chủ đầu tư.
Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 181, hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, đối với các dự án nhà ở được giao đất sau tháng 11 - 2004, chủ đầu tư không được phân lô bán nền. Họ phải đầu tư xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được bán.
Tuy nhiên, do nguồn vốn ít, hầu hết các chủ đầu tư đã lách quy định này bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù trên thực tế, giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua đất nền.
Những đối tượng mua đất nền, thay vì triển khai xây nhà, lại sang nhượng hợp đồng góp vốn này. Việc xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phương án ban đầu trở nên khó khả thi.
Suy xét kỹ trước khi mua
Việc các chủ đầu tư đồng loạt đưa ra "tối hậu thư" đối với khách hàng là vì theo quy định, nếu quá thời hạn cam kết, chủ đầu tư cũng sẽ bị thu hồi dự án. Động thái này của chủ đầu tư đã đẩy hết cái khó về phía khách hàng. Do đó, nếu có ý định mua đất nền theo hình thức này, bạn lưu ý:
- Người mua cần phải tìm hiểu kỹ về hợp đồng góp vốn ban đầu, xem kỹ thời hạn chủ đầu tư buộc khách hàng phải xây nhà. Tránh mua những đất nền đã quá thời hạn phải triển khai xây dựng nhà ở theo như cam kết trong hợp đồng. Như thế, bạn sẽ tránh được những rủi ro có thể phát sinh khi chủ đầu tư căn cứ vào quy định này để thu hồi đất hoặc đưa ra những ràng buộc làm khó người mua.
- Bạn cũng tìm hiểu kỹ giấy phép dự án, nắm rõ thời hạn quy định hoàn tất việc xây dựng nhà ở trong khu dân cư.
- Nếu có kế hoạch mua đất nền để xây dựng nhà, bạn cần thận trọng trong việc chọn mua đất nền tại những dự án mà số lượng nhà đã xây dựng còn thưa thớt. Lý do là thời gian chờ đợi những hộ khác xây nhà có thể kéo dài khiến thời hạn được cấp giấy tờ đất và nhà khó có thể nhanh chóng. Trong trường hợp cần tiền, bạn không có giấy tờ nhà đất để thế chấp ngân hàng, xoay xở vốn cho nhu cầu của mình.
Theo Tiếp thị gia đình